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最高法再審改判：車位雖不屬于住宅，但具有保障居住權(quán)益的屬性，即便車位被抵押，亦可排除強(qiáng)制執(zhí)行！

    裁判要旨：1.車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對(duì)小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫(kù)的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

    2.享有車位抵押權(quán)的銀行，具有對(duì)抗第三人的效力，但購(gòu)房人在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有車位，并支付全部?jī)r(jià)款，且對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。而銀行在后設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。綜合考慮上述因素，購(gòu)房人的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。故可以認(rèn)定購(gòu)房人對(duì)車位享有排除銀行抵押權(quán)的執(zhí)行的合法權(quán)益。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

（2022）最高法民終86號(hào)

二審查明的其余事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，本案訴爭(zhēng)事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故依法應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：張若曦就案涉車位是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

根據(jù)查明的事實(shí)，張若曦作為案涉車位的購(gòu)買人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有使用了案涉車位、張若曦對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記沒有過錯(cuò)。張若曦上訴主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定張若曦對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定認(rèn)定張若曦對(duì)案涉標(biāo)的享有的權(quán)益不能對(duì)抗抵押權(quán)并無不當(dāng)。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是否屬于第二十七條規(guī)定的但書范圍，即不動(dòng)產(chǎn)買受人滿足了第二十八條規(guī)定的四個(gè)要件，是否可以對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行存有爭(zhēng)議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》是對(duì)執(zhí)行程序中執(zhí)行異議進(jìn)行審查的規(guī)范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法確認(rèn)各方當(dāng)事人享有的權(quán)利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規(guī)定進(jìn)行審查，但還需依據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定并結(jié)合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權(quán)利能否對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。根據(jù)本案查明的事實(shí)，張若曦就案涉車位享有的權(quán)益依法可以排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權(quán)的執(zhí)行，理由如下：

一、案涉車位是住房的必要配套設(shè)施，具有保障業(yè)主基本居住權(quán)益的屬性

車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業(yè)主住宅需要的必要設(shè)施。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)置居民汽車（含通勤車）停車場(chǎng)、庫(kù)……”，明確規(guī)定了在城市商品房建設(shè)階段建設(shè)單位應(yīng)設(shè)計(jì)、修建車位、車庫(kù)以滿足業(yè)主需求的強(qiáng)制性義務(wù)，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》也明確要求“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位和車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋套數(shù)的，房屋購(gòu)買人每購(gòu)買一套房屋，只能相應(yīng)購(gòu)買或租用本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位。房屋所有權(quán)人出租房屋時(shí)，所擁有的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足承租人的需要?！?/span>雖然建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現(xiàn)代社會(huì)，車位使用權(quán)與業(yè)主居住權(quán)密切相關(guān)，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對(duì)小區(qū)業(yè)主而言，一定數(shù)量的車位、車庫(kù)的配備，是與其居住權(quán)密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。本案中，張若曦系案涉小區(qū)的業(yè)主，所購(gòu)買的車位為其購(gòu)買的住宅的必要生活配套設(shè)施，自購(gòu)買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認(rèn)定張若曦購(gòu)買的車位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對(duì)“消費(fèi)者購(gòu)買的商品房”特別保護(hù)的必要居住權(quán)利屬性。

二、張若曦購(gòu)買并占有使用案涉車位在先，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)

張若曦與華駿公司于2016年6月17日簽訂《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》，約定張若曦認(rèn)購(gòu)華駿公司開發(fā)的位于廣州市天河區(qū)××路××號(hào)××層××號(hào)車位，認(rèn)購(gòu)價(jià)格387368元，張若曦另享9.5折優(yōu)惠，實(shí)際認(rèn)購(gòu)價(jià)格為368000元。其后，張若曦向華駿公司支付了全部款項(xiàng)，并占有案涉車位。2016年8月31日，華駿公司向張若曦開具了金額為368000元的廣東增值稅普通發(fā)票，并載明案涉車位的具體信息。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車位辦理抵押登記。張若曦與華駿公司簽訂《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，張若曦負(fù)有支付購(gòu)買款，華駿公司負(fù)有將車位所有權(quán)轉(zhuǎn)移給張若曦的義務(wù)。張若曦支付了全部購(gòu)買款，華駿公司也交付了車位，張若曦實(shí)際占有并使用了案涉車位，已經(jīng)履行了《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》項(xiàng)下的主要義務(wù)。張若曦已經(jīng)取得了購(gòu)買車位的占有、使用和收益權(quán)利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，整個(gè)《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》轉(zhuǎn)讓車位所有權(quán)目的就能實(shí)現(xiàn)，即張若曦取得完整的車位所有權(quán)。從雙方整個(gè)合同履行過程看，符合我國(guó)房屋、車位買賣中先交付后登記的習(xí)慣做法。此際，張若曦享有的不再是單純的債權(quán)，事實(shí)上接近于完整的所有權(quán)，華駿公司只是名義上的所有權(quán)人。物權(quán)法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)受讓人取得對(duì)抗第三人的排他效力。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效只是原則，物權(quán)法第九條、第一百四十二條等多處規(guī)定了例外情形。第一百四十二條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物所有權(quán)，按照房地一體原則一般歸建設(shè)用地使用權(quán)人，在他人有證據(jù)證明時(shí)依法也承認(rèn)他人的所有權(quán)，并不以登記為權(quán)利取得的生效條件。司法實(shí)踐中，開發(fā)商將開發(fā)的商品房預(yù)售給他人的情形視為物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定的但書情形之一，實(shí)際上承認(rèn)了商品房的買受人在不動(dòng)產(chǎn)登記之前亦可成為所有權(quán)人，是登記生效主義的例外情形。本案中，張若曦對(duì)案涉車位所享有的權(quán)利因其付款和交付使用，取得了事實(shí)上的所有權(quán)，并已經(jīng)具有所有權(quán)的權(quán)利外觀，具有一定的公示力。同時(shí)，物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”明確了在后抵押權(quán)不得對(duì)抗在先承租權(quán)的規(guī)則。民法典第四百零五條對(duì)物權(quán)法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對(duì)抗在后抵押權(quán)的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權(quán)對(duì)抗在后抵押權(quán)中的公示效力。本案中，張若曦與華駿公司雖是買賣關(guān)系，不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規(guī)定精神在處理在先權(quán)利與在后權(quán)利的保護(hù)順位時(shí)具有參考價(jià)值。依此，張若曦就案涉車位取得的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于一般債權(quán)予以保護(hù)，其占有對(duì)在后設(shè)定的抵押權(quán)具有公示力，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行應(yīng)對(duì)張若曦的權(quán)利負(fù)有適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)。

三、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車位設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)

如前所述，案涉車位屬于法律明確規(guī)定滿足小區(qū)業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設(shè)施。雖然車位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)對(duì)車位的實(shí)際狀態(tài)還負(fù)有法定的審查義務(wù)。《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查?！敝袊?guó)人民銀行《貸款通則》第二十七條規(guī)定：“貸款調(diào)查：貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”上述法律法規(guī)明確規(guī)定銀行對(duì)外貸款設(shè)定擔(dān)保時(shí)負(fù)有對(duì)抵押物進(jìn)行審查的義務(wù)。該規(guī)定系為了防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，而銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要來源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的物的瑕疵或者權(quán)利負(fù)擔(dān)。根據(jù)甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時(shí)案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫(kù)均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置。”甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以至于甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權(quán)與張若曦在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行未盡到必要的注意義務(wù)。

四、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對(duì)案涉交易風(fēng)險(xiǎn)具有防范和控制的優(yōu)勢(shì)

本案張若曦與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車位產(chǎn)生權(quán)利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為。在我國(guó)商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)情況下，買受人對(duì)于防范開發(fā)商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風(fēng)險(xiǎn)通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權(quán)登記中處于被動(dòng)地位。張若曦在開發(fā)商華駿公司銷售車位過程中，于2016年6月間購(gòu)買并支付價(jià)款，同時(shí)占有使用車位，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在2016年7月4日即設(shè)定抵押權(quán)，張若曦基本上沒有控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔(dān)該筆交易風(fēng)險(xiǎn)，有違公平。設(shè)定抵押權(quán)在后的銀行，不僅法律法規(guī)明確規(guī)定其應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物進(jìn)行盡職調(diào)查，而且作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，更具有調(diào)查的便利和防范風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，賦予其對(duì)在先權(quán)利的注意義務(wù)以避免權(quán)利沖突，符合誠(chéng)信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在發(fā)現(xiàn)居住區(qū)域車位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設(shè)定抵押權(quán)并發(fā)放貸款，而是適當(dāng)了解車位的實(shí)際權(quán)利情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)避免在華駿公司不能償還貸款時(shí)與張若曦就案涉車位發(fā)生權(quán)利沖突產(chǎn)生糾紛。

另外，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張張若曦在簽訂《裕富車位認(rèn)購(gòu)書》時(shí)知道案涉車位上設(shè)定了抵押權(quán)，因而有過錯(cuò)。經(jīng)查，在案涉車位買賣時(shí)確存有案外人的抵押權(quán)，但該抵押權(quán)與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權(quán)并無關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)涂銷，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行以此主張買受人存在過錯(cuò)，依據(jù)不足，依法不能成立。

雖然甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車位上設(shè)定有抵押權(quán)，具有對(duì)抗第三人的效力，但張若曦在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有該車位，并支付全部?jī)r(jià)款，對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在后設(shè)定抵押權(quán)時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。綜合考慮上述因素，張若曦的權(quán)利具有優(yōu)先保護(hù)的必要。因此，可以認(rèn)定張若曦對(duì)案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權(quán)的執(zhí)行的合法權(quán)益。一審法院僅以張若曦就案涉車位享有的權(quán)利為債權(quán)為由，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，駁回張若曦的執(zhí)行異議，支持甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的訴訟請(qǐng)求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。

綜上所述，張若曦的上訴請(qǐng)求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當(dāng)，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷甘肅省高級(jí)人民法院（2021）甘民初23號(hào)民事判決；

二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審   判   長(zhǎng)　 吳兆祥

審   判   員　 龍　飛

審   判   員　 趙　敏

二〇二二年六月二十九日

法 官 助 理　 孫明娟

書   記   員　 馮宇博